Wybór lokalu usługowego nie powinien być podyktowany przede wszystkim lokalizacją lub ceną najmu. Równie ważne jest to, czy w danym miejscu można legalnie prowadzić planowaną działalność oraz czy lokal da się dostosować do tego technicznie. Prócz tego warto zwrócić uwagę, ile będzie kosztowało jego codzienne utrzymanie. Dobra lokalizacja nie wystarczy, jeśli po podpisaniu umowy okaże się, że brakuje odpowiedniej wentylacji, instalacja elektryczna nie obsłuży sprzętu albo by otworzyć działalność, trzeba dopełnić dodatkowych formalności.
Czy lokal nadaje się do planowanej działalności?
Najpierw trzeba sprawdzić, czy charakter lokalu odpowiada temu, co chcemy w nim robić. Chodzi nie tylko o odpowiednią powierzchnię czy lokalizację, ale i kwestie formalne. Jeżeli po zmianie najemcy nieruchomość ma być używana w sposób, który wpływa na bezpieczeństwo pożarowe, warunki pracy czy wymagania sanitarne, może być potrzebne zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania lokalu. Dokument taki składa się do organu administracji architektoniczno-budowlanej przed rozpoczęciem działalności.
Nim wybierzemy konkretną ofertę, trzeba też sprawdzić, co dla tego terenu przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli na nim obowiązuje. Plan określa przeznaczenie terenu i sposób jego zagospodarowania. W praktyce może więc wskazać ograniczenia ważne dla konkretnej działalności. Ma to szczególne znaczenie przy działalności, która może generować hałas lub większy ruch klientów.
Jak sprawdzić lokal od strony technicznej?
Lokal użytkowy zawsze trzeba oceniać przez pryzmat konkretnego biznesu. Powierzchnia ma znaczenie, ale jeśli układ pomieszczeń nie pozwala wydzielić zaplecza czy toalety dla personelu, oznacza to, że trzeba szukać dalej. Prócz tego przed podpisaniem umowy należy sprawdzić między innymi wysokość pomieszczeń, dostęp do wody i kanalizacji czy ogrzewanie. Jeśli instalacje są stare, wymagający biznes będzie generował częste awarie. W takich warunkach trzeba się też liczyć z kosztami ewentualnego dostosowania lokalu do naszych potrzeb.
Trzeba pamiętać, że wnętrze może dobrze wyglądać po odświeżeniu, ale mieć za małą moc przyłączeniową dla urządzeń gastronomicznych albo kilku stanowisk usługowych. Problemem bywa też brak punktów wodno-kanalizacyjnych tam, gdzie są potrzebne, albo wentylacja niedostosowana do rodzaju działalności. Jeżeli lokal wymaga przeróbek, trzeba ustalić, czy zgadza się na nie właściciel i jakich formalności wymagają niezbędne prace.
Kiedy trzeba sprawdzić wymagania sanitarne?
Przy działalności związanej z żywnością wymagania sanitarne trzeba sprawdzić jeszcze przed wynajęciem lokalu. Do rejestru Sanepidu muszą zostać wpisane zakłady, w których produkuje się żywność, sprzedaje ją, przechowuje lub wprowadza do obrotu. W wielu przypadkach, aby otworzyć lokal potrzebne jest zatwierdzenie zakładu i wpis do rejestru.
Warto pamiętać, że nie każdy lokal usługowy da się łatwo dostosować do wymogów gastronomicznych. W tym wypadku kluczowe znaczenie ma między innymi wyposażenie kuchni, dostęp do ciepłej i zimnej wody oraz warunki przechowywania produktów spożywczych. Kwestie te regulowane są prawnie i za ich zaniedbanie grożą konkretne kary.
Czy lokal będzie wygodny dla klientów?
Dla kawiarni, sklepu czy salonu fryzjerskiego liczy się widoczność z ulicy. Lokalizacja w takim wypadku powinna zapewniać łatwy dojazd i sprawiać aby punkt był widoczny. Dużym atutem jest też położenie przy ruchliwym trakcie. Lokal ukryty w bramie albo na piętrze lepiej sprawdzi się przy usługach planowanych i umawianych z wyprzedzeniem.
Nim wybierzemy konkretną ofertę, lokal warto obejrzeć o różnych porach dnia. Rano można ocenić ruch, gdy potencjalni klienci idą do pracy czy szkoły. Po południu znaczenie może mieć dostępność miejsc parkingowych, a wieczorem oświetlenie wejścia i bezpieczeństwo w najbliższym sąsiedztwie. Znaczenie mają też biznesy już działające w okolicy. Punkt usługowy może korzystać z ruchu generowanego przez pobliskie sklepy i biura. Z drugiej strony działalność wymagająca ciszy może źle funkcjonować obok klubu, warsztatu albo lokalu z częstymi dostawami.
Jakie warunki trzeba zapewnić pracownikom?
Jeżeli w lokalu będą zatrudnieni pracownicy, trzeba sprawdzić nie tylko część dla klientów, ale też zaplecze. PIP wskazuje, że pracodawca zatrudniający do 20 osób powinien zapewnić co najmniej dostęp do WC i umywalki oraz warunki do higienicznego przechowywania odzieży i spożywania posiłków. Przy konkretnych rodzajach działalności wymagania mogą być szersze.
Dlatego przed wynajęciem lokalu należy sprawdzić, czy da się w nim zorganizować zaplecze pracownicze bez stosowania prowizorycznych rozwiązań. Brak miejsca na szafki, umywalkę czy toaletę może później utrudnić odbiór lokalu, zatrudnianie pracowników lub codzienne funkcjonowanie firmy.
Jak obliczyć rzeczywisty koszt lokalu?
Warto podkreślić, że czynsz z ogłoszenia nie jest pełnym kosztem prowadzenia działalności. Przed podpisaniem umowy trzeba ustalić wysokość opłat eksploatacyjnych oraz administracyjnych. Ważne jest także to, kto odpowiada za naprawy instalacji oraz awarie wynikające ze stanu budynku.
Osobno trzeba oszacować koszty adaptacyjne. Lokal może wymagać doprowadzenia wody, zwiększenia mocy elektrycznej lub wydzielenia zaplecza. Przy większych nakładach w umowie należy jasno zaznaczyć, na jakie prace zgadza się właściciel, kto za nie płaci i co stanie się z ulepszeniami po zakończeniu najmu. Bez takich ustaleń najemca może zainwestować w lokal, którego nie będzie mógł użytkować wystarczająco długo, aby odzyskać poniesione koszty.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy?
Przed podpisaniem umowy trzeba poprosić o dokumenty i informacje, które potwierdzają możliwość korzystania z lokalu zgodnie z planem. Warto sprawdzić między innymi tytuł prawny wynajmującego, przeznaczenie lokalu oraz zgodę na planowaną działalność. Jeżeli lokal znajduje się w budynku mieszkalnym lub we wspólnocie, trzeba ustalić też zasady korzystania z części wspólnych, montażu szyldu oraz ewentualnej ingerencji w elewację. Po określeniu wymagań technicznych, prawnych i lokalizacyjnych można zacząć porównywać dostępne lokale użytkowe na wynajem.
